几年前买的房子，外表做的真心好看。结果一场大雨让我闹心了，漏雨！墙体都漏水啊，花100多W买个水帘洞啊。不下雨的时候，阳台墙皮就有脱落的了。报修给物业，迟迟不得答复还不管，开发商也不管。

　　房天下友“铁业主”：几年前买的房子，外表做的真心好看。结果一场大雨让我闹心了，漏雨！墙体都漏水啊，花100多W买个水帘洞啊。不下雨的时候，阳台墙皮就有脱落的了。报修给物业，迟迟不得答复还不管，开发商也不管。

　　答：首先，把当初购房的所有资料详细看一遍，确定你的房屋是否依然在维修保障期。如果在保修期内和物业协商，争取开发商负责维修，物业一般会积极配合。不在保修期内，请找专业人士查看原因，如果是自己装修或者楼上住户装修破坏防水层，谁破坏谁负责。如果是屋顶或者外墙渗漏可以申请专项维修基金对房屋进行维修。

　　读者曲先生：买了一处新房，当开发商通知我去验收的时候，发现楼体外墙上有些细小的裂痕，开发商说这不是问题，是最近天气干燥引起的。当时看到旁边的楼正在填补同样的裂缝，担心这样的墙体会影响我们居住的安全。想知道，外墙裂痕是否算质量不合格，如何处置？

　　答：墙体裂缝应视性质而定。 （1）一般房屋材料伸缩、温度变化等引起的裂缝，是允许存在的，我国的设计规范对伸缩裂缝作了限制，即0.3mm以内的裂缝是允许的，不被视为严重质量问题，由开发商修复或业主装修时自己修补即可。这些裂缝也是在房屋交付时，业主可直观发现的。 （2）对因施工质量问题造成的墙体纵深贯通裂缝、地质沉降引起的墙体裂缝等，这是业主仅凭肉眼和普通知识无法判断的，必须经过房屋质量检测部门检测而定。（3）在裂缝危及房屋建筑结构和居住安全的情况下，裂缝就构成了根本性质量问题，开发商必须采取相关补救措施或给予业主调换房屋等予以解决。

　　房天下友“不死心还在”：最近一段时间，我们发现我们楼单元门前的坡越来越“陡”，有时候门都打不开，楼体外部与外墙脚交接的水泥地面相继出现裂痕。大家都说是地基下沉了，听着怪吓人的。该怎么办？

　　答：引起地基下沉的因素有三种：（1）建筑场地土表层为透水性强的土，外墙基槽回填仍采用了这种土料，地表水大量渗入浸湿地基，导致地基下沉。 （2）基槽及附近局部存在透水性较大的土层，未经处理，形成水囊浸湿地基，引起下沉。（3）基础附近水管漏水。

　　该网友描述的情形有地基下沉的可能，也有可能是回填土没有夯实，这样的问题可到住建委书面反映情况，他们将做出处理。居民也可自己请第三方机构鉴定楼体安全，如有问题，可起诉开发商，要求赔偿或者其他措施。

　　读者魏女士：房屋因外墙保温存在严重质量问题，开发商维修过一次，好了两年今年冬天又犯病了，透寒很严重，找开发商却推三阻四说各种理由不给维修，问过物业我们这栋楼房到年底就过了保修期，想知道，房屋过了保修期外墙透寒该怎么办？

　　答：商品住宅保质期和外墙保温系统的使用年限是不能相提并论的，虽然外墙保温系统属于单体工程其中一部分，但是它的使用年限应该在25年，现在就出现保温效果低下的情况，当然可能属于质量问题，但也不能非常肯定，毕竟你说的透寒具体是什么情况，室内外温差是多少等等都不明确，如果起诉开发商本着谁起诉谁举证的原则，起诉方要拿出有效依据去证明保温性能不符合国家规范要求。

　　魏女士可以参考下国务院发布的《建筑工程质量管理条例》第四十条中明确规定了房屋的保修期。在正常使用条件下，建设工程的保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。

　　解释：一位建筑结构工程师分析认为，虽然造成墙体裂缝的原因比较复杂，但一般情况下出自三个方面，即设计问题、施工质量问题和使用问题。设计上的问题一般是开发商造成的，如果开发商要求设计人员“偷工减料”，就会造成一些设计问题；施工质量问题也是由开发商和施工单位造成的，施工单位在施工材料上、施工过程中，各个技术环节是否严格操作，开发商是否通过干预来降低成本，都决定了最终的施工质量；使用问题则来自用户，如果对房子进行较大的改动，就有可能会出问题。

　　解释：法律上并没有作明确的列举性规定，一般来讲，要从合同约定和法律规定两个方面来考量，看是否符合合同约定的条件和法律规定的情形。

　　1.约定条件：买受人能否以房屋存在质量问题为由拒收房屋，首先要依据《商品房买卖合同》中约定的质量标准以及合同中有关的违约责任约定，若合同中明确约定交付的房屋达不到合同约定的质量标准，买受人有权拒绝接收房屋或解除合同，则买受人可以拒绝接收房屋。

　　2.若合同中没有约定，则依据法律规定，只有房屋主体结构质量存在问题、未经竣工验收合格以及严重影响正常居住使用和安全的质量问题的，买受人才可以拒绝接收房屋。

　　法定情形一：房屋主体结构质量不合格的，买受人有权请求解除合同和赔偿损失。主体质量不合格的认定需要以市级以上质量监督管理部门出具的书面工程质量评定意见作为处理争执的依据。质量检测费用由主张方垫付，责任方承担。

　　法定情形二：因房屋质量问题严重影响正常居住使用。在此，《住宅工程质量分户验收内容及要求》对开发商的要求过高，我们认为，只要满足国家强制性标准的规定，除此以外的质量瑕疵，不一定是严重影响正常居住使用的情况。

　　上述法定和约定的情形，购房者有理由拒绝领房。因开发商履行修缮义务导致交房的，开发商应承担交房的违约责任。

　　解释：除法定或约定的拒绝收房的情形之外，买受人在验收房屋时，对所交付商品房的质量有异议的，出卖人仅承担修复义务，且在修复期间，不视为出卖人交付房屋。

　　地面、墙面裂缝、局部渗水、漏水、门窗损坏等质量瑕疵并不会导致商品房的功能丧失，不会导致买受人不能实现合同目的，若不影响正常居住使用的，从促进交易、维护正常的交易秩序、实现权益和社会资源利用化的角度出发，法律法规确定了修复的民事责任。

　　出卖人修复完毕后，买受人应于出卖人发出通知后的合理期限内对房屋的修复进行验收，不验收，视同买受人已验收完毕。